去年我们增长压力很大的重要原因是房地产产业突然之间萎缩很厉害，无论是投资还是消费都萎缩很厉害，所以今年恐怕得想办法要处理好房地产产业的问题。

中国房地产产业要发生重大转折的时代已经到了，我们一致认为中国的房地产产业是支柱型产业，过去对中国经济应该非常大，在五个方面影响中国经济。

☑ 第一方面：经济增长

房地产直接对增长的贡献是7个点以上，如果加上建筑业就是15%左右，今年如果要实现5.5增长的话就必须处理好房地产产业的问题才行。

☑ 第二方面：就业

现在8千万左右靠房子吃饭，房地产产业所引发的就业的数量在8千万左右。一旦房地产出问题，就业马上遇到压力。

☑ 第三方面：地方财政对房地产依赖

地方财政收入里面对房地产依赖度在35-55%之间，轻一点的城市依赖度在35%以上，依赖度高的在55%左右。房地产收缩，税也不交了，地方政府的财政一下就会处于紧张的状态。

☑ 第四方面：影响个人

个人有两项活动和房地产有关，一个是消费，另一个是影响人们的收入和资本。

住房消费是消费的大头，住房消费占的比例是非常高的。房地产能不能发展，影响着人们的消费。

目前商品房的销售的总量差不多值400万亿，现在老百姓的财富里面有一部分是房产，总量在400万亿左右，很高。房地产一旦出问题，所有人财富会缩水。

☑ 第五方面：对金融的影响

现在差不多个人购房贷款总量在38万亿之多，开发商所负债的数量在12万亿左右，旦出问题的话，整个金融风险会暴露出来。

小结：

房地产从这五方面深刻的影响着中国经济，如果它的问题不处理好的话，最后整个经济的增速的回落是必然的，甚至会更多的大的乱子。过去我们几十年的大量的增长是靠房地产的快速发展而引起的增长，现在这个产业也进入了转型期了，这种转型不能太猛也不能太快，要实现软着陆才行。

房子有双重属性，一个是消费属性，是用来住的。一个是资本属性，可以保值增值，它的特点和别的消费者不同。房子的两重属性里面消费属性是基础，有消费属性才会有资本属性。资本属性是消费属性支持的，没有消费属性的时候就没有资本属性。但在现实中人们更多的关注它的资本属性。这就导致资本属性过度扩张，就会出现泡沫，2022年6月份决策层陆续出台了四条对策，防止它的资本属性来所谓的扩张。

☑ 政策一：规定债务上限

对所有第一次的负债划了道红线。你可以负债经营，但是不能超过我们给你规定的债务上限。分为三条红线，谁都不准踩这这道红线，如果踩了必须退回来才行。

☑ 政策二：金融机构红线

对所有的金融机构也划了红线。你可以给大家买房子放贷，也可以给开发商放贷，但是不能超过我们规定的上限。你的货币里面贷给房地产商和买房者的数量不能超过规定的上限。

☑ 政策三：房地产税

六个部委公布要推动房地产税。

☑ 政策四：专项账户

把所有地产商的资金流动监控，给他们设立专项账户，进行监管

小结：

这四条对策在2020年陆续推出，是防止过度释放房子的资本属性，害怕资本属性过度扩张最后出现泡沫和金融风险。我们过去抑制它资本属性的原因是害怕它资本属性超过消费属性引发泡沫和金融风险，但是这个过程中有点矫枉过正，导致消费属性受到冲击了。如果过度的压抑了消费属性的话，会真出现泡沫和金融风险。

从去年10月份到去年年底经济工作会议到这次的两会，到3月16日刘鹤副总理主持的金融工作会议基本释放的信号是启动房地产消费属性。从去年的经济工作会议到两会，到3月16日刘鹤副总理主持的金融工作会议，房地产释放了四个信号。

☑ 信号一：

强调今年加大保障性住房和廉租房的建设

这告诉大家我们在经济发达区域的重点是廉租房和保障性住房的建设将是重点，尤其是像大湾区这样的地方，有一定的存量房能用起来才行，未来我估计将会出现新的沉淀下来的房产怎么让它盘活它，这种机构会大量的产生。要建立新的组织，把存量房要全部盘活起来，这样对稳定增长将有巨大的意义。

☑ 信号二：

满足商品房市场大家合理的购房需求

这个目的是启动消费属性。现在目前大家公认的是两个合理需求。一个是刚需。一个是改善性需求。首先要处理的是定义问题，哪种才能叫“刚需”，哪种情况才能叫“改善性需求”。怎么理解它是个大问题。

☑ 信号三：

房地产税试点暂时停止了

2020年底时决定要试点起征房地产税，如今停止了，很明显这个政策将有剧烈的变动，有重大的变动。这个信号很强大，意思就是该买房子还可以买，因为我们暂时停止了，试点不搞了，是想尽快启动房地产的消费需求。

☑ 信号四：

要推动房地产产业的平稳健康发展

房地产产业将会永久存在。我们的关键不是要消灭这个产业打压这个产业，是让它平稳健康发展，是我们的方向。

小结：

房地产释放了四个信号，其背后要做四件事

四大信号的核心是启动房地产的消费属性，消费属性一旦启动起来，房子能卖了，对增长、金融各方面影响就逐渐好转。房地产产业转型软着陆，这是核心，不是鼓励发展房地产。

保5.5，房地产产业的必须想办法解决好。今年5.5要实现做的第一件事情，树立好房地产产业的问题。从去年年底工作会议到两会到3月16日刘鹤副总理主持的会议基本体现这个意思，大致思想体系就是这样，这是5.5的增长要做第一件事情。

3月16日刘鹤副总理主持的金融工作会议里再次强调了这个问题，要化解金融风险。为此目前两会到金融工作会议定了三个层次的问题。

关于债务问题已经明确有个清晰的说法，因为引发金融风险重要的原因是债务风险。债务上两个数据都是两会定的，一是赤字率，二是宏观负债率。

1.1 赤字率

过去中国有个不成文的规定，原则上赤字率不能超过3%，但疫情爆发之后政府不得不借债，今年2.8，两会最后决定今年2.8，就是恢复到疫情之前的常态化了。中央决心很大，为了防止金融风险赤字率还是降到了2.8。

1.2 宏观负债率

我们国家不成文的规定，宏观负债率原则上不能超过250%，一旦超过250%，政策就有调整。20年因为新冠病毒我们得放开借债，结果宏观负债率飙升到了279%，计今年年底我们的宏观负债率恐怕从272能降到272以下，可能到265左右，果宏观负债率降7个点对化解风险是有意义的，因为总体是下降的。

今年的总体货币制度还叫稳健性货币政策，但是3月16日这次金融工作会议上提的提法，货币的供给要一定保证经济发展对货币的需求。

2.1 货币需求

货币需求取决于两个因素，一个是GDP增长速度，另一个是钱是不是值钱。通胀率是决定货币多少的重要因素，所以货币需求大致上就是指，GDP增长速度加上通胀率，这两个数量一加就是我们对货币的需要量的情况。所以稳健的货币政策就是要保证货币的供给和货币的需求大致平衡。

2.2 将钱放出来的三个通道

央行提出来要满足大家的货币需求，货币的供给还是往外走的，还要增加太多的货币供给。我们国家把钱放出来是三个通道。

☑ 通道一：再贷款

中央银行给商业银行放款叫再贷款，这个口子是往外流钱的。3月份明显这个口子加快了，希望商业银行还是到央行来借钱，然后把钱贷给企业和个人，再贷款口子3月份已经有一点放开了。

☑通道二：公开市场业务

就是所谓的逆回购，等于是中央银行向市场投钱了。

☑ 通道三：外汇占款

就是外汇到中国来了以后我们央行收购它，所以外汇占款越大就说明我们向市场投放人民币越多。

2.3 小结

我估计今年能满足大家投资消费对货币的需求了。今年企业贷款，个人消费贷款，在某种意义来讲，要远远宽松于去年，因为要保证我们对5.5的增长对货币的需要。我估计应该整个经济的恢复增长是在6月份以后，这个钱差不多运转是3个月左右时间，会逐渐的各个方面开始出现回升。

金融我们要适当的控制好才行。中国金融包括六个部分，化解金融风险就要解决好这六个方面的问题，解决不好就会出问题。

大家都知道3月16日的会议基本上信号已经很清晰了，银行、金融机构、债券市场不谈它，3月16日的会议有三个要点：资本市场、外汇与互联网金融。

3.1 资本市场

这次3月16日会议一再强调，中国一定要推动资本市场的稳定发展，这个信号非常强调。大致上可能六条对策今年会陆续出台。

小结：这六条很明确，关于资本市场的最近的动向，因为直接会影响到所有人，要么是所谓的房子，要么是资本市场，要么就是保险吧，保险实际最后保险公司投资也是股市，48%可以进入股市。

3.2 外汇

世界就三个结算体系，一个是美元，一个是人民币，一个是黄金。我们2015年自己开始组建人民币结算体系。中国有些事情做得还是比较快。人民币贬值才有利于出口，升值非常不利于出口。所以建议大家外汇上我估计目前我们主要压了人民币升值的压力，我们希望能够贬值，我估计第二次美元加息不会导致贬值。关于外汇这个问题，我们基本稳定住了。

3.3 互联网金融

互联网平台上我们正在治理，结果互联网又是我们除了房地产之外的第二个支持中国经济增长的要素，互联网平台出现晃动，导致我们整个经济晃动。

这次3月16日的会议上专门强调要设计好红绿灯制度，互联网的治理要彻底透明化。互联网金融也会稳定下来，这对下一步的增长稳定有好处的。所以你们知道我们去年经济下滑的重要原因之一是互联网，我们治理互联网这个平台结果导致了经济下滑的压力，跟房地产解决问题引发下滑是一样的。

一个是垄断，一个是互联网过度金融，像洗钱之类的事情不断的爆发。关于这方面的事情我们很清楚，红绿灯制度设计好就行了，所以关于互联网这方面会恢复信息，而且我们强调它要有国际竞争力。

这三个问题，这次是讲得最多的，一个是资本市场，一个是外汇，一个互联网金融。大致上在4、5月份陆续解决了他的问题，保证应该增长在6月份以后会释放出一个正增长的结果。

目前中国经济回落的原因就是信心不足，得办法提振信心才行。3月16日新闻通稿三个组成部分，第一部分是提振信心。

去年一段时间大家信心不足，原因就是有些提法有些误解导致的。去年有三个误解太深。

☑ 误解一：

对碳中和和碳达峰上这个提法上有一点误解，导致全面提升了对污染的排放的档次，最后出现拉闸限电。

对碳达峰碳中和的目标理解上有偏差，导致很多企业受损害。搞得大家一点信心都没有。所以校正一下。最近的会议一直在强调，谈碳达峰和碳中和是我们的既定目标没有错，但是有个过程。

☑ 误解二：

我们提了一个三次分配化和共同富裕，搞得人们很紧张。是不是要搞平均主义了？

三次分配和共同富裕根本不是我们创造的，是现代经济学一个根本理论，这个理论没有打富济贫意思也没有搞平均主义的意思。三次分配第一次叫初次分配，初次分配强调效率原则。

全国经济工作会议反复强调不是打富济贫，共同富裕不是大家都一样富有，最近的会议两次强调两个坚定不移，强调保护产权，就是告诉大家别紧张。法治经济，其中有一条是保护别人的财产，在财产上不能搞民主集中制。

☑ 误解三：

防止资本无序扩张，不是打击资本，是导向资本。

希望资本能够应顺国家政策需要，实现中国的进一步发展而已，不是打击资本。我们把无序扩张直接定在以下五个领域。

小结：

资本的无序扩张就这五个领域，不是所有领域，这五个领域出现资本无序扩张，所以要导向资本来完成这个发展。最近反复强调这一条，不是打击资本，是导向资本而已。提振信心很重要。社会没有信心就没有动力，没有法发展，所以要提振信心。

总的来讲，这次提出5.5的目标，今年要实现5.5的目标，最少要做好这三件事情，一个是房地产的问题，一个是化解金融风险的问题，一个是提振信心的问题。两会和后来3月16日的金融工作会议把这些问题都做了很多的阐述。所以让我和大家一起来讨论这个问题，谢谢大家。

魏杰，著名经济学家，孙冶方经济科学奖获得者，经济学博士，鸿海讲席教授、博士生导师、清华大学经济管理学院创新创业与战略系教授，文化经济研究院院长，EMBA教授，清华大学中国经济研究中心常务副主任，兼任中国国有资产管理学会副会长，环境文化促进协会副会长、国务院国家国有资产管理局研究所所长等重要学术职务。曾任中国人民大学经济系主任，陕西师范大学国际商学院院长，国务院国家国有资产管理研究室主任等职。兼任全国13个省市经济顾问、15家企业经济顾问、7家上市公司独立董事。