原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在应邀参加2021博鳌房地产大会时就房地产的一些政策问题发表了自己的观点。

陈淮：我今天准备了两个题目，一个是怎么发展，也就是我们十几年来，将近20年，房地产业究竟短板何在，可能和大家想象的不一样。第二个话题，从昨天到今天大家都在讲政策、见底、打压、限制，究竟是个什么政策？只给我20分钟的时间，只能说一个，我就讲政策。

刚才这场论坛的嘉宾在讲房住不炒，去除住房的价值属性。有嘉宾说调控就是为了把房价调下来，我有些不同意见，我请问各位来宾，也请问我们这么多的媒体朋友，昨天有人说到昨天为止，2021年已经出了400多次调控政策，它为什么调，调的目的是干什么？有没有不一样？我觉得至少我们今天的论坛，大家没说出来，媒体公共信息平台上也没看出来。我们走过了把房价降到合理水平这个阶段，我们走过了控制房价上涨过快这个阶段，我们走过了政府兜底3600万套保障房这个阶段，我们走过2016年提出来的房住不炒，房子是用来住的阶段，我们也走过了去杠杆、去库存、补短板的阶段。

我们今天的政策的立足点、动因和以前有什么不一样？不是仅仅把房价调下来，也不是去除价值属性，我们立足于住有所居，但是这个住有所居并不是今天提出来的，在我当住建部政策研究中心主任那么多年，那时候就提出不是让每个人都拥有自己的产权房，联合国说人人享有适当住房，我们就知道穷人也应当享有住房，穷人的房子不能太俭，富人的房子不能太奢，这是适当住房。

我们目前的政策目标住有所居，让所有的人都住进房子，要让所有的房子都住进人。我们为什么在去年末的中央经济工作会议以来格外强调发展长租公寓？为什么在十九大就提出租购并举，多主体供应、多渠道保障？很多人说以后政府的政策是让更多的人先租房子住，不要买房子，需求又减少了，谁跟你说的？你的小学数学是体育老师教的？全体人都租房子住和全体人都买房子住，房子是一样多的。

所有的年轻人结婚都是女方买房子和都是男方买房子，要买的房子是一样多的。前些年媒体说丈母娘需求，老公公需求要的房子也是一样多的，并不会因此多，小学数学就能算明白，大家都租房子住和买房子住，所要的房子是一样多的。

但是我们现在努力地让那些还没有住房的人，需要亟待改善的人群，要让到城里定居落户的农民工住进房子，让那些已经有房住，从2016年以来，我们市场上买房子的主体不是刚需，是有房住的人群，因为他们群体性成规模进到改善期了，让所有这些人都住到房子里，都按照自己相对应的消费能力住到房子里，让所有的房子住进人，这也是我们房地产税的目标之一。

房地产税不是打土豪分田地，我们是要调动存量资源，过多占有闲置资源的，给你惩罚性税率，你有5套房，你住1套，剩下那4套房租出去了，满足了没满足让别人有房子住？什么叫多渠道供应、多方式保障，大家都想租房子住，没有人当房主，这个租购并举的租赁市场怎么发展？所以我想我们第一个动因、起点、目标是住有所居，调动存量资源优化配置。这一条大家务必知道，不是为了把房价调下来。

第二条，共同富裕。但是我们坦率说，到今天坐到这里这段时间以来，我们在公共信息平台上关于共同富裕的话题，包括自媒体给我们很多解释，令人觉得离题太远，要不就是打土豪分田地的，把马云、潘石屹他们家的财产都分了，不让他们跑了，咱们就共同富裕了，要不就是不让开发商挣钱。怎么叫共同富裕？我体会共同富裕和开发商、买房子、市场发展密切相关。老百姓买房子，让更多人民群众有产，是共同富裕的必由之路。

十六大报告就说出了两句重要的话，第一句叫做让人们各尽所能，第二句话是各得其所。劳动者应该有他们相应的合理报酬，资本应当获得他们相应的收益，各得其所。同时十六大报告还有一句话，让人民群众拥有资产和资产性收益，我们通过不断地培育中产阶级这个阶层，才能实现共同富裕，不是大家重回到14亿人都是无产者那个阶段，那叫共同贫穷。我们逐渐地发展壮大这个市场，培育起更多合格的、拥有购买能力、解决住房的中产阶级才是我们共同富裕的必由之路。什么叫大多数人买得起房？是大多数人都拥有了资产累积能力这样的社会财富分配结构，才能实现大多数人买得起房。

再说一个房地产税和共同富裕的关系。房地产税和调房价没半毛钱关系，它不是房价的调节税，房地产税的第一条性质是把我们原有立足于间接税的税制体系逐步改造到直接税为主上来，间接税就是找企业收，政府的税收主要是跟企业收税，拿来给省委书记、省长、市委书记、市长发钱的，给公务员发钱的，这是间接税为主。

直接税是找自然人收的，在发达国家的直接税都是政府税收的主要的组成部分，直接税就两个部分，一个是收入税，比如你现在交的国人所得税，一个是财产税，比如未来要征收你的住房这些资产的税，有资产就征税，这是没有争议的。共同富裕和公平有什么关系呢？我们面向企业征税的时候没法区别挣钱的多和少、负担的高和低，当把钱发给你，政府再找你征的时候，就可以像发达国家的自然人征税一样的区分，你挣得多，但是你有6个人要养，他挣得少，他就养自己一个，这就便于公平。

我们知道这个立足于共同富裕的政策的目标是什么，怎么实现的，不是我们说的让开发商都挣不到钱就是共同富裕了，把马云他们家都分了，我们就共同富裕了。这事我们干过，打土豪、分田地我们在井冈山就干过，解放以后我们很快就一化三改，在不太长的时间内实现国家社会主义工业化，对农业、手工业、资本主义工商业进行社会主义改造，我们以为把地主的钱分给老百姓，大家就共同富裕了，后来发现还是富裕不了。后来我们发现把蛋糕做大，从十六大报告提出的全面小康社会，它的内涵就是把人人都是无产者的社会，到追求收入增长和不断地提高更多的人群成为有产者，这是我们全面小康的应有之意。

第三条政策逻辑、政策底线、政策目标和政策起源，抑制资本的无序扩张。什么叫资本的无序扩张？媒体上出现过很多次，但是我坦率说，包括我们今天在座的媒体朋友，谁站起来告诉什么叫资本的无序扩张？举个例子，恒大集资发理财产品，向职工发，你没钱没关系，银行就在旁边，你跟银行借，然后你来投公司的理财产品，我让你有赚，银行收你5%的利息，我给你12%的收益，你有钱挣，听起来是很好，实际上是绑架了员工的个人信用来实现企业的资产规模扩张。这就叫无序扩张。

我上午在论坛上一再说不知道大家能不能听懂，房地产企业借钱和其它企业借钱是不一样的，比如说钢铁、煤炭、石油这种资本密集型企业借钱，它是固定资产投资比较大。还有一些加工型企业，服装厂接一笔大订单，要进高档原料，流通企业倒腾电视机，我有货品占款，房地产企业贷款是它不得不贷，凭你自己的钱，可能这1万平方米、2万平方米的房子，但是你拿一块地是1万平米的地没有人给你，我至少要30万平米的项目，甚至50万、80万平米，钱从哪里来？只能扩张规模，那就得负债，这个负债就导致了我上午说房地产企业的一个特征，房地产业借钱是天经地义，古往今来唯一例外。山区老农民给儿子娶媳妇盖房，也得把十里八乡亲戚朋友借遍，那叫动用农村社会信用资源，这不叫无序扩张。

给大家讲两个例子通俗理解一下什么叫资本的无序扩张。大家知道世界金融危机是从没有发生的，引起问题的就是金融衍生品，比如说张三欠李四100块钱，因为李四给它预付款，它还没造出产品，或者是李四给张三发了货，张三还没借钱，这是正常的关系。但是王五和赵二麻子打赌说，你说张三还不还得上这100块钱，我们赌一万，还得上我出一万，还不上你出一万，这就是衍生品。光他们俩打赌还不行，还有人买他们的这个打赌的产品，跟着一起参赌，这就是资本的无序扩张。随着交易规模的扩大，资本投入的增加，收益与否都和经济发展、人民福利的提高、社会富裕程度毫无关系。

再举一个例子，我们今天说的石油价格都是期货价格，行话叫纸货。期货是个好东西，比如农产品，我承包大片的土地，种子、肥料、农机具、人工投下去，到时候也真丰收了，粮价跌了，结果我赔到姥姥家了，怎么办呢？我在春耕之前就把秋收预估的产量卖了，按照一定的市场可以接受的价格卖掉，秋收的时候粮价比现在高我不眼馋，我肯定有钱赚就行了，如果价格比现在低，我就规避了价格风险，期货是干这个事的。

在期货诞生之后，就诞生了资本的无序扩张。因为期货的交易规模和实物交割量没有任何必然联系，比如说某年某月某日某时全世界的石油只有1桶可以交割，但是今天晚上存量的舱单，比如说卖单或者买单，可以是无限多。我只要在交割机制下我认为石油会涨，我就大量的买石油，有人卖我就买。我根本不需要油，只要到交割机制前，我再卖掉它，结算差价，就挣钱或者赔钱。

由于这样的交易大量存在，就使世界石油的价格和石油供求的实物关系没有必然联系，取决于看石油涨的那波人钱多，下仓得很，还是看石油跌人钱多，建仓大，这就叫无序扩张。

资本扩张不是一个坏事，我们说的资本运作，是我们打入世界竞争的高级阶段，参与市场竞争的高级阶段的必由之路，世界500强没有一家是靠利润滚存成了世界500强的？靠产权溢价，就是资本扩张。我平均投入1块钱、100块钱或者10万块钱建的企业，我的盈利能力比蔡秘书长高，你一块钱只挣1毛钱，我的一块钱挣5块钱，我的产品就卖5块钱，这叫资产溢价。

资本扩张不是坏事，无序的扩张和脱离了社会实际效率提高、技术进步、老百姓福利增加的这种扩张、提高经济体的竞争力，这种就变成了无序扩张。

我们的房地产行业是走在这么一个边缘的行业，首先它必须得依靠于扩大资本量，比如负债就是一种资本扩张。但是又要抑制它的无序扩张可能给经济体带来的损害。我上午说到，房地产业挣钱容易，要想多挣钱就和其它的行业不一样，第一我不能靠边际利润增加，比如8毛钱的白菜我卖1块6，第二个是靠规模的扩大，这两个方向不行，我们就得靠负债，靠资本扩张。

但是目前的政策逻辑、政策底线是立足于住有所居、共同富裕、抑制资本的无序扩张。而不是把房价调下来，或者把它的价值属性去掉。我们经济越发展，房地产市场需求满足程度越提高，房子的价值属性越体现，而且它的分离程度会越大。

比如一个人在旧金山有房子，他在纽约找了个工作，他把他的房子租出去，到纽约去工作的时候再租别人的房子住。这个情况在大城市已经现实的发生了，它体现的是房子价值属性的受益人和它有用性的受益人实现了统一，谁享受了这个房子的层高、面积、地理位置？租房的人享受了。谁享受了它的使用价值？租房住的人。谁享受了租金和价值增值？房子的业主。

我们越发达，租购并举越充分，租房的人越多，它的价值属性越会凸显，如果我们把它去除了，我们就变成了村长经济学、农民经济学了。

陈淮，中国社科院大学建设经济系系主任，博士生导师，研究员，原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。国家级有特殊贡献专家，中国人民大学博士生导师。马克思主义经济学科班出身，政治经济学专业毕业，研究生读的是工业经济。曾在美国、日本留学。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，曾获国家发展奖一、二等奖（集体、国家教委优秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）。