城市更新分会专家委主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹近日在接受借助采访时就新市民、青年人住房难题给出了自己的一些看法。

您如何看待新市民、青年人住房难题？

秦虹：住房需求的绝对短缺已经过去，现在的问题是住房供需不平衡。不平衡的突出表现之一就是大城市特别是人口流入和产业聚集的大城市住房问题比较突出。大城市住房最困难的就是新市民和年轻人，解决的办法就是扩大保障性租赁住房供给。

很多年轻人和新市民，可能既不属于最低收入家庭，不在公租房所覆盖的范围，也买不起商品房。这部分人群的住房问题如何解决，可以说是目前最大的一个难题。

所以，这次中央提出来的保障性租赁住房主要就是为了解决他们的住房问题。一是增加符合他们需求且可支付性比较强的租赁住房。原来大家不愿意去租，是因为他们的居住环境比较差，并且有的城市小户型租赁住房也比较少，新市民、年轻人租房肯定是希望租性价比比较高、面积不是很大的房子。因此保障性租赁住房设定的是以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。二是采取机构持有、机构建设、集中统一管理的方式，居住环境、居住条件会得到极大改善。

保障性租赁住房与市场化的租赁住房是一种什么关系？我们应该如何去认识现在的这种政策导向？

秦虹：中国的住房租赁市场长期存在，但是和很多发达国家不同，我们的租房市场主要是以一家一户的散租为主，缺少机构持有、机构管理、机构运营、提供统一标准化服务的集中式租赁住房。即便是蛋壳等长租公寓机构也都是采取的二房东模式，租金、租期都是业主说了算，存在很大的变动和不确定性。中央提出发展保障性租赁住房，就是要提供这种机构持有、机构运营、机构管理服务的租赁住房，让租房者能够真正安居乐业。

保障性租赁住房的盈利问题如何解决？

秦虹：之所以担心它不盈利，是因为资产价格高、租金低，所以政府对保障性租赁住房采取了一系列措施。主要可以分为两类：一类是降低资产的价格。资产贵在哪里，主要是贵在土地上。因此如何通过降低地价来降低它的租金是关键。为此，中央提出了可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房；可以将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；可以将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，等等。另一类是中央给了很大的税收政策优惠。如此一来，地价便宜了，税收优惠了，它的租售比也就趋于合理了。

解决大城市住房难题，中央和地方如何形成合力？

秦虹：关于集体建设用地怎么用、企事业单位自有土地怎么用、产业园区配套用地怎么用等问题，中央已经破除了政策限制，给出了明确的政策规定，地方的责任就是真真正正落实好政策，让更多的人受惠。

秦虹，中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心原主任、研究员，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授。长期从事房地产和住房政策研究工作，享受国务院颁发政府特殊津贴的专家。