中国社科院大学建设经济系系主任，博士生导师，研究员，原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮近日在接受采访时讲了关于“房地产经济学ABC”这个话题。以下为内容精选：

“40年我们实现了世界最大城市人口群的住房‘脱困’”

今年是中国改革开放40周年。纪念改革开放40年，少不了的一个话题是关于房地产的话题。您曾多年担任住房和城乡建设部政策研究中心主任，您对这40年来房地产业和房地产市场的发展历史怎么看？

陈淮：正确的说法，应当是对改革开放40年来中国住房制度变革、中国老百姓的住房改善以及中国的城镇化历史进程怎么看。因为从改革开放初期起，我们曾有长达20余年大规模的福利性住房建设。这20余年是我们走出严重“房荒”、住房危机状况的重要起步阶段，这个阶段的历史贡献功不可没。房地产业和房地产市场的发展只是在此基础上的发展和延续。

这40年的成就非同小可。我们实现了世界最大的城市人口群的住房“脱困”。中国已经实现了“大多数人有房子住”这个目标。而且特别强调，改革开放初期的1980年，中国城镇人口是1.9亿人，到2017年末是8.1亿人；1980年中国城镇人均住房面积不到7平方米，2017年末超过30平方米。人们很容易推算出，改革开放以来中国在城镇中建设了多少房子。可以说，人类历史上从没有任何一个国家、任何一个时代有过这样大规模的住房建设。而且还得强调，中国城镇住房建设的一个特点是要拆旧建新，因此实际建设规模总量比简单的算术结论还要大得多。

中国已经实现了“大多数人有房子住”和“各阶层住房条件普遍有不同程度的改善”；这就是我们40年来的成就。

“房地产业是造就庞大中产阶级的最好‘摇篮’”

您是从何时开始对房地产进行研究的？都经历过哪些重要的过程？

陈淮：我其实对房地产的研究并不很早。2003年7月时我写过一篇研究报告，题目是《房地产发展若干问题刍议》，其中提到一个观点是“慎提房地产过热”。后来很多媒体在转载时就直接用了“慎提过热”的标题。其实我在那篇报告中还有很多重要观点，例如“防范风险要靠发展直接融资”，“满足中低收入人群住房需求需财政政策而不是货币政策支持”等。那时我还在国务院发展研究中心工作，这或可算作我研究房地产的起步点吧。那时停止福利分房的住房制度改革已经基本结束。

我到建设部工作完全是领导的安排，并非我个人的选择。2004年时，当时的建设部主要领导找到国务院发展研究中心的主要领导，希望能支援一个专家来加强建设部政策研究中心。于是我就被调到了建设部。

在我就任建设部政策研究中心主任后不久的2004年9月，我写过一篇研究报告，题目是《关于房地产业的十大真实的谎言》。那篇报告中所提出的观点，我认为迄今全部适用。其中一个观点是：说“房地产业是培养亿万富豪的产业”，这是一个真实的谎言；说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中；但诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业其实是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。

多年来，社会流传着一个说法叫“房奴”。您为什么说房地产业是造就中产阶级的“摇篮”呢？

陈淮：这个问题有些复杂，不是一两句话能说清的。2008年时，我写过一本专著，叫做《房地产经济学ABC》，是用通俗语语言写的，在那本书里有详细的解释。这里只说几个结论性观点。

一是，如果把过去近20年来开发商卖出房子的销售收入累计相加，和这些房子现在的总市值相比，人们很容易看出，这些年来，资产受益最大的究竟是开发商呢，还是多年来的买房人。

二是，老百姓买房子首先当然是为了住，为了改善居住条件。但不论人们承认还是不承认，意识还是没意识到，房子已经成为人们私人资产累积的最重要、最普遍的物质存在形式。过去40年来社会的主要利益诉求，其实已经从增加收入逐步转变为增加收入和私人财富累积并重。

三是，什么叫全面小康？我们这个社会正在从人人都是无产者转变为越来越多的人成为“有产”一族。大多数人“有产”，这是全面小康与衣食有余的小康最重要的区别。

四是，为什么发达国家大多数人卖得起房而中国迄今仍做不到？因为发达国家的人口财富构成是“枣核”型；中产阶级占据人口的主要比重。请注意这个“产”字。什么叫“中产”？具备较为充分的私人资产累积能力的才叫“中产”。中国的财富在人口中的分配状况是“金字塔型”。财富占有状况的层级越低，人群所占比重越大。大多数人尚不具备或者尚不充分具备持有不动产的私人资产累积能力，这就是中国买得起房的人群所占比重远较发达国家为低的根本原因。

媒体耸人听闻的标题曾让陈淮不再愿意接受采访

我们把理论化的话题稍微放一放。您在担任住建部政策研究中心主任过程中，在房地产研究上遇到过什么有趣的事，或说印象深刻的事吗？

陈淮：有趣的事很多。略举几件吧。

大约是2005年，我们有个2020年住房目标的研究报告，提出2020年城镇人均住房面积可能将达30平方米。建设部领导到国务院开会时被很多部长嘲笑，认为是“住房大跃进“的狂想。部长回来就把我们狠批了一顿。其实这个目标在2016年就已经实现了。

2006年时，针对当时紧缩“地根”的调控思路，我们最先提出，动用税收手段调控房地产可能已逢其时，并且为此准备了多篇研究报告，打算和中国税务报联合召开一次研讨会。一切准备就绪，就在开会的前一天，部长叫停了这个会。原因是有个已退多年的老副部长反对！

2007年至2008年期间，我们曾答复过多个从国务院领导批示而来的“督办件”。这些督办件大都是解决房地产问题的建言献策，有海外华人的，有媒体记者的，也有一些研究机构的。个个都说自己的主意能“一剑封喉”、“毕其功于一役”。其中有个建议是“在中国实行一户一房制”，凡有第二套以上住房的都限期卖掉。别以为答复这种“祖传秘方”、“包治百病”的建议很容易。打个比方，我们要向领导说明白“肚脐眼贴黄瓜片不减肥”，至少得说明肥胖症的主要机理、黄瓜片的主要成分、肚脐眼的生理功能以及黄瓜片与肚脐眼之间不可能实现任何物理、化学和生物学的相互影响等。

大约在2010年左右吧。我在一次研讨会上讲到，未来20年或略长一些的周期内，中国现有城镇存量住房可能要拆一半。理由是，1949年前建的房子早已过了寿命周期，除了少数有历史文物价值的外都已没有保留价值；1979年前建的房子，大都是在“先生产后生活”、“要准备打仗”等背景下建的简易房、战备房，迄今至少都已30年以上，无论从功能还是质量上也都没有多少保留价值了；1999年以前建的福利房，基本都是具有上下水道、厨房厕所的成套住宅，还有一定保留价值，但由于那时的住房建设是以“脱困”为目标，政策是“鼓励单位自建住房”，再过二、三十年，这些房子就会在功能、位置等方面和人们居住要求、城市资源优化利用等产生严重冲突，拆改建不可避免。这番话，引起了媒体的大肆炒作，很多媒体完全不顾我说的分析与理由，直接打出耸人听闻的标题：“住建部学者说城市住房要拆一半”。毫无悬念地，媒体的喧嚣引来了国务院领导的批评。从那以后，我再也不接受任何媒体的采访。

“调控很多时候重标而忽本，把表面趋势当成调控目标”

在您对房地产的研究中，有哪些成果为政策所用了？您对这些年的房地产调控政策怎么评价？

陈淮：您第一个问题很难回答。因为即使我们的研究为政策所采用，按规定我们也不能对外随便透露。不过可以明确说，真正取自政研中心研究成果的政策其实很少。为什么呢？因为一是我们经常并不能按照科研规律自行选定研究方向，而必须服从部领导的思路；二是政研中心只是一个研究机构，并无制定和影响政策的实际权力，研究报告怎么写并不重要，领导听不听才是最重要的。

对过去十余年反反复复的房地产调控，我个人认为应当有很多值得肯定的正面作用。首先，这些年中国房地产业发展，在规模、速度和质量等方面都取得了长足进步，这和中国城镇化战略的积极推进密切相关。其次，优先满足住房困难群体、中低收入群体的需求一直是政策的重心所在；而且我们的政策始终是把“住有所居”放在调控目标的首位的。再次，房地产调控在保证国民经济整体稳定运行上也起到了重要作用，例如应对2009年的世界金融危机、2014年后抑制国民经济增速下行等方面。但这些调控的很多缺陷也是显而易见的。其中，一是过多依靠行政措施，抑制和排挤了市场自我调整的力量；二是呈现为明显的被动性，基本都在事后调整，几乎没有过预见性的事先调整。三是很多时候重标而忽略本，把表面趋势当成调控目标，例如一再把调房价作为政策目标，对深层次的城市结构失衡、二级市场发育不足、发展直接融资等重视很不充分。四是“一刀切”的政策难以适应复杂的不平衡，曾出现过多次“东部城市得病中西部城市吃药”等不良后果。

“规律”和“国情”比“房价”和“政策”更重要

您上述说法中好像对调房价的政策并不认同。很长时间来，房价已经成社会诟病的主要指向。难道不应当尽快把过高和上涨过快的房价降下来吗？

陈淮：部分城市房价过高和上涨过快，这两个判断我并无异议。在过去多年中，一说到房地产，人们喜欢问的问题总是集中于两个关键词，一个是房价，另一个是政策。这两个关键词并非不重要。但还有另外两个关键词更重要。这两个关键词，一个叫规律，另一个叫国情，

什么叫规律？规律就是不以人的主观意志为转移的客观趋势。这个不以人的主观意志为转移，包括不以位高权重的人的主观意志为转移、不以谁掌握着社会舆论喉舌的主观意志为转移、不以站在道德高点上的主观意志为转移，甚至不以大多数人的主观意志为转移。谁都希望“祖国永远是春天”，四季轮回的规律谁改得了？中国一定能达到“大多数人买得起房”的阶段。但这需要经过较长时间持续发展才能实现。不是短期内用什么样的调控政策把房价打压下来就能做到的。很长时间中始终有个可笑的现象。谁若质疑调控房价，就会有很多声音指责，这个人一定是被开发商收买了。这如同气象专家预报明天下雨，就指责气象专家被卖伞的收买了一样可笑。

什么叫国情？数亿农民工在不太长的时间内向城市聚集，这就是国情。人多地少，土地的稀缺程度比任何发达国家都大得多。这就是国情。30余年前这个社会人人都是无产者，从官员到开发商到学者到买房人，对百姓拥有资产这种事，我们都是小学生。这就是国情。建国后的几十年中，我们曾努力把城市建成一个大工厂，曾实行过“靠山、分散、进洞”的建设方针，曾以为“战天斗地”是走向繁荣的途径。我们的城市历史“欠账”多，基础设施薄弱，与资源和环境之间矛盾尖锐，医疗、教育等资源严重短缺并且分布极为不平衡。这就是国情。

我认为，离开规律和国情去说房地产，留给历史的只能是遗憾。

中国城镇化伟大历史进程才刚刚拉开帷幕

您对中国未来的房地产业和房地产市场发展怎么看？还会有过去20年的辉煌吗？

陈淮：判断房地产业和房地产市场未来发展的声音一直很多。有说“黄金十年”已经过去的，有说中国的房子已经盖得太多，立马要出现“断崖式下跌”的；有劝人立马“把房子卖到一套不剩”的。

中国的房地产不是一个孤立的产业，它是中国城镇化历史进程中的一个组成部分。我们正在把一个几千年来大多数住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族；我们正在把立足于小农经济、男耕女织、自给自足、手工劳动，立足于农业文明的经济体改造成为立足于机器体系生产、广泛分工、参与世界竞争、利用人类最新科技成果，立足于工业文明、城市文明的经济体。这个伟大历史进程才刚刚拉开帷幕。中国的房地产业和房地产市场将继续在这个伟大进程中扮演不可或缺的重要角色。2017年党的19大指出，在2020年决战决胜全面小康社会的战略完成以后，中国将进入一个30年左右以现代化为目标的战略发展期。其中，到2035年，中国要基本实现现代化；到2050年，要建设成为现代化强国。迄今，我们的城市质量、老百姓的住房水平、人口的分布结构、市场的发育程度等距离现代化的标准还有非常明显的差距。这个差距，就是判断房地产业发展前景的基本依据。

在未来一个很长的历史时期内，中国的房地产仍将是国民经济支柱产业。为什么？因为房地产业仍将是短期经济运行与长期战略目标的结合点，仍将是城乡利益关系的结合点，仍将是供给与需求、投资与消费的结合点，仍将是发展与改革的结合点。

陈淮，中国社科院大学建设经济系系主任，博士生导师，研究员，原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。国家级有特殊贡献专家，中国人民大学博士生导师。马克思主义经济学科班出身，政治经济学专业毕业，研究生读的是工业经济。曾在美国、日本留学。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，曾获国家发展奖一、二等奖（集体、国家教委优秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）。