2020年11月，中央首次在《十四五规划建议》中明确提出“实施城市更新行动”；2020年底，中央经济工作会议把城市更新作为扩大内需的重要举措；住房城乡建设部王蒙徽部长撰写《实施城市更新行动》解读文章，他提出：“实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央准确研判我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。”

“实施城市更新行动的内涵，是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式；路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理；目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。”

《十四五规划和2035年远景目标纲要》第29章“全面提升城市品质”中提出：加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。具体内容包括加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造、积极扩建新建停车场、充电桩任务；

完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。可以看出，全国各地面临的城市更新任务是非常繁重的，需求也是非常庞大的，也给企业参与城市更新业带来了机会。

过去实施城市更新大多是地方政府自觉的行为，中央提出实施城市更新行动以后，地方政府也都在积极响应。3月15日前对外已经公开发布的关于“十四五规划”和“2035远景目标建议”的省和市一共有242个，在这些文件里有75%的省市都提出“城市更新”。具体来看，

大概有63%的地方政府提出居住类的更新，包括老旧小区改造等等；60%的地方政府提出环境、基础设施建设方面的更新；33%的城市要在文化领域更新上发力；15%的省市提出产业更新。

包括如何提升城市居住品质；如何补齐配套短板，包括社区养老、托育、教育、文体、医疗、便民设施等等；置换低效空间，对城市的一些老旧片区、城中村、棚户区、危旧楼房进行低效空间的升级改造。

包括打造畅通的交通，完善城市轨道交通系统，推动城市综合交通融合发展；加强基础设施建设，包括地下空间、供水工程、供热、防洪、排涝等等；加强城市生态修复，水体的整治、工业废水的处理、垃圾的处理，提升城市的绿化、美化、亮化水平，打造海绵城市、韧性城市、绿色城市、宜居城市，综合提升城市承载能力和人居环境质量。

包括活化历史街区，加大对古建筑、历史街区、文化遗存、工业遗存的改造保护与商业利用；打造特色街区和城市特色区域，来保留城市的记忆，延续城市的文脉，促进城市的内涵式发展，实现传统文化、民族元素、地域特色的现代表达；展现城市文化内涵、增强城市文化魅力。

包括腾笼换鸟，推动传统商圈，老商场、老商务楼改造升级来繁荣城市的商业，发展高新技术产业和总部经济、科技研发、现代商贸等高端服务业；

提高城市经济密度，打造产业升级引领与城市转型示范；培育城市发展新动能，完善提升经济中心、商贸物流中心、文化教育中心、旅游集散等中心功能，培育新产业，激发新动能，建设产业新区。

城市更新绝不是紧紧靠投资人、靠企业就能够把它做好的一件事情，它离不开政府的关注和政策的支持。研究发现，地方政府政策的总数量，政策的横向覆盖面，政策的深度，具体的可操作性以及政策的精准度都决定了城市更新的水平。

也就是说如果政府不重视城市更新，没有相应的支持配套政策，或者没有明确的管理政策，开展城市更新工作的时候就会困难重重。因此，梳理地方政府在城市更新中的关注点，便于企业能够积极的来对接和参与。

当然城市更新面临的挑战和困难依然十分多，挑战非常大。比如相关政策缺失、盈利模式缺乏、企业转型困难等等。在政策方面深圳做了大量的探索。2009年以来，深圳出台了大量城市更新相关政策，逐步建立了涵盖法规规章、政策、标准指引等方面较为系统完整的城市更新规划编制和实施政策体系。

2020年底，《深圳经济特区城市更新条例》正式出台，这是全国第一个城市更新条例。概括起来有很多创新：比如规则清晰、有制衡性、可操作性强。

《条例》提出更新的意愿，旧征期满以后三年之内不能纳入实施城市更新的单元，实际上成为一个制衡，同时把行政征收纳入了城市更新，有利于解决所谓的“钉子户”难题，还有增加了预告登记制度等等。    

总而言之，中央提出来“实施城市更新行动”是很好的开始，各个地方也在积极响应，未来很多地方政府也会像深圳一样逐步就城市更新出台务实政策，支撑企业的积极参与。希望企业能够关注城市更新这一重要的政策机遇窗口，为城市高质量发展做出贡献！