近日，中国企业评价协会会长、国务院发展研究中心原副主任侯云春在应邀参加中国信息协会、资本市场50人论坛，并在论坛上就“新经济形势之下的房地产业发展之路”这个题目讲了三点意见：新形势新在哪里、有哪些机遇和挑战、出路何在。
从房地产行业的视角观察，近期因素最突出的当然是冠病疫情带来的冲击和影响。今年前四个月，商品房销售面积、房地产开发投资额、房屋新开工面积大幅下降，比去年同期分别降19.3％、3.3％和18.4％。现在，疫情在我国虽然得到有效控制，但其他国家和地区仍很严重，目前还看不到拐点。疫情什么时候在全球结束，不取决于最早结束的国家，而是取决于最后结束的国家。同时，这次新冠病毒不同于SARS那样的一过性事件，疫情反弹、再暴发的可能性很大。我国目前输入性、聚集性和散发病例不断出现，外防输入、内防反弹的压力很大，必须做好长期抗疫的准备。国际货币基金组织（IMF）预计今年全球经济将萎缩3％，较他们１月份预测的增幅3.3％大幅下调6.3个百分点。世贸组织预计，今年全球GDP将萎缩2.5％（乐观预测）到8.8％（悲观预测）。联合国预测今年全球经济萎缩3.2％，世界贸易将收缩近15％。今年两会我们没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素。现在，越来越多的人认为，这次疫情给包括各个国家在内的人类社会带来的危害和影响，可能不亚于历史上的任何一次危机，严重威胁人们的生命、生产、生活乃至人类的生存。疫情给我国包括房地产在内的各个行业造成了严重冲击，其后续影响也是短时间难以完全消除的。
从长期和根本上看，新形势新在我国经济发展阶段转换带来的变化。这种变化，对房地产行业发展来说，比较集中地体现在以下三个方面。一是消费需求扩大和消费升级。我国去年人均GDP超过一万美元，反映生活富裕程度的恩格尔系数在2017年第一次降到30％以下之后，去年进一步降到28.2％。人们的非食物性消费扩大，对居住条件改善有着巨大的需求，对包括食物性消费在内的各种消费的要求在提高。二是城市化进程呈现新趋势。去年我国常住人口城镇化率为60.60％，户籍人口城镇化率为44.38％。综合算下来城市化率应该是50％多一点，按照国际经验，城市化率50％左右是城市化进程最快的时期。同时，近年来我国城市化进程一个明显特点是中心城市和城市群加快，有的称进入“城市群时代”。2010-2015年，大中城市人口持续增长，小城市人口不断缩减。100万以上大城市从2.67亿人增加至3.44亿人，年均增长5.22％。中等城市从0.84亿人增加至1.04亿人，年均增长4.51％。而小城市从0.75亿人减少至0.61亿人。三是信息网络等新基建加快推进。数字化转型、发展数字经济是我国经济高质量发展的重要特征和增长引擎。我国移动电话用户总数目前已超过１５亿户。网民规模超过9亿。在疫情肆虐的一季度信息传输、软件和信息技术服务业增加值却呈现两位数逆势增长，拉动GDP增长0.6个百分点。而数字基础设施建设则是数字化、数字经济的坚实地基。
房地产行业发展面临的新形势，还新在改革全面深化、制度建设和体制机制的不断完善。建立健全统一开放的要素市场。深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度，稳妥推进房地产税立法等。所有这些，都与房地产行业发展息息相关。
以上所分析的新形势，对于房地产行业实际上蕴含着许多新的机遇。
冠病疫情在全球蔓延，许多国家封关封国，全球产业链、供应链严重受阻，疫后恢复和重建需以时日，不会是短时间能够完成的。我国经济恢复和增长，更加需要依靠内需来拉动。内需发力，消费是基础，投资是关键。但消费是常量，在经济下行特别是负增长的情况下，消费更难有大的起色。投资是变量，增加投资短期内就可收到显效。房地产建设是投资，销售出去是消费，可以兼收投资和消费拉动之效。房地产的商品特性是非贸易性产品，既不能出口，也不能进口，房地产市场完全是内需市场，在因疫情影响出口受阻、外需不振的情况下，房地产对于稳增长、扩内需、拉动相关制造业的作用，是其他行业无可替代的。房地产商品是持续性长期消费，与餐饮、旅游、娱乐等即时性消费行业相比，受疫情影响的程度相对较小。复工复产以来，房地产形势变化明显，商品房销售面积。房地产开发投资额、房屋新开工面积4月份比1~3月降幅分别收窄7.04和8.8个百分点。
我国进入高质量发展，对房地产发展提出了新要求，提供了新机遇。消费扩大和消费升级，对居住、娱乐、健身、休闲、旅游和文化消费等进一步提升，为相关产业提供了市场需求和发展空间。住宅地产、商业地产和旅游地产发展都有很好的机会。
“城市群时代”的到来，进一步凸显出我国住房总量过剩与结构性短缺的矛盾。资料显示，我国城镇住宅存量超3.5亿套，家庭户均住宅1.2套，人均居住面积超过40平米。这个水平甚至超过了一些发达国家。但是，房子问题永远是一个盖在哪里的问题。对于消费者来说，并不是哪里有房子都可以住，而是与他的就业和发展机会紧密相联系的。聚集效应是人类经济社会发展的规律和趋势。中心城市中的“大城小镇”建设和城市群建设中的跨区发展，这里聚集人口的刚需是房地产发展一片新的蓝海。
新基建、新经济带给房地产行业的机遇也是显而易见的。新经济不同于传统经济，新经济企业的轻资产、低能耗、互联网、高科技、共享、打破一二三产业界限、创新活动形态等特点，迫切需要相匹配的活动空间及营商生态。房地产企业可以从需求入手，帮助新经济企业营造“创新驱动”的空间，集聚更多的“市场活动”资源。在成就新经济企业的同时，完成房企自身的转型升级，并与新经济时代深度融合。
同时，随着全面深化改革和要素市场的进一步发育，房地产行业发展的外部环境越来越规范、越来越完善。例如，在传统融资渠道持续收紧的背景下，资产证券化市场为房地产企业融资提供了更加高效、便捷的融资渠道。2019年房地产行业资产证券化产品共发行392支，总发行规模3448.8亿元，同比增长23.1％。2020年一季度共发行69支，总发行规模541.2亿。再如，国家新近出台的授权和委托用地审批权决定、构建生产要素市场化配置机制、新型城镇化建设和城乡融合发展三个文件，对土地供应和使用、促进地产业发展提供了更大的政策空间。
机遇与挑战总是同时并存的。机遇的另一面同时也是挑战。目前，房地产行业面临着很多困难和挑战。受疫情影响，房地产开发企业销售收入明显下降，一些杠杆率高、融资渠道不畅的房企面临的压力显著增大。虽然3月份以来销售情况有所好转，但仍明显低于去年同期水平，头部企业也出现了增收不增利的现象；融资成本增加；融资难度和财务成本提高；预收账款和现金流较弱等等。整体来看，房地产业正在经历着重新洗牌，疫情下，谁抗得住冲击，熬得下来，在困境中剩下者为王；疫情后，谁抓得住机遇，能战胜挑战，在竞争中胜出者为王。
在新形势、新机遇、新挑战面前，应该顺应新形势新要求，加快房地产供给侧结构性改革，房企要审时度势，开拓进取，抓住新机遇，迎接新挑战，共同为满足人们的居住需求、形成中国特色的住房制度和住房体系。
首先是要坚持“房住不炒”的定位，深化住房制度改革，适时出台房产税，稳定和改善市场预期，促进房地产理性规范发展。还可考虑征收房屋空置税，把相当数量的空置房源释放、利用起来，减少空置率。按照国际经验，合理的房屋空置率在10%以内，香港房屋空置率虽然只有3％，已经酝酿开征空置税。前几年西南财经大学的调查报告中的数据表明，2013年我国内地城镇家庭住房空置率高达22.4％，其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京六大城市空置率都在20％左右。如能把这些房源释放、利用出来，可以大大缓解住房困难状况。
其次是积极发展租赁市场，釆取政府＋市场方式，建立规模化规范化的住房租赁市场供应主体，满足和培育、扩大消费者的租赁需求。我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90％以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30％。在继续鼓励个人规范出租的同时，适当扶植和培育一些住房租赁企业。“大城小镇”和城市群新区建设，可借鉴雄安模式，以租赁为主满足消费者的居住需求。
第三，加快房地产企业转型升级步伐，打造安全优质、绿色环保的住宅品牌和供应主体。
这里给广大房企提出五点建议：
一要坚持以人居生活品质为本，发扬工匠精神，为消费者提供差异化的住宅产品，打造知名品牌，推动产品升级创新，多维度满足人们对个性化人居的需求，为业主创造优质的居住条件和满意的生活体验。
二要在加快主营业务发展的同时，致力于美好生活的打造，推动综合实力持续提升。有条件的房企在巩固住宅开发和物业服务优势的基础上，可向商业、长租公寓、物流仓储等关联业务延伸，更好地服务人民美好生活需要。
三要在信贷融资环境持续收紧的背景下，通过资本市场寻求直接融资。有条件的房企可以通过将商业板块和物业服务板块等分拆上市，借助资本力量加速业务扩张和市场拓展，减少对于母公司的资金依赖，募集资金可用于战略收购和投资，扩大市场份额，实现价值双赢。目前房地产行分化加剧，进一步优化重组、提高产业集中度势在必行。优势房企可以紧紧抓住行业资源整合机遇，通过吸纳优质资源来推动企业规模和效益的提升。
四要全面践行企业社会责任，争做优秀企业公民。房企履行社会责任、公司治理和环境保护责任的ESG体系，近年来逐渐兴起。上市房企积极践行ESG体系，积极回报社会、彰显社会效益、为业主创造优质的居住条件和满意的生活体验，同时也有利于塑造企业良好形象，提升自身价值，倍受资本市场重视，更容易获得投资者的青睐和支持。
五要大力完善公司治理体系，努力提高房企治理水平。特别要针对企业的突出问题和薄弱环节，建立健全各项制度，加强自律性和合规性管理，避免重大失误。房地产是资金密集型行业，近年来房企内部人员涉腐现象时有发生，给企业带来不同程度的负面影响。房地产行业在逐渐走向精细化发展过程中，只有行业内的各个主体内部管控不断优化、升级，才有利于行业整体健康发展。
这三条出路，实际上是三个回归。深化住房制度改革，是要回归基本属性，就是回归房子的消费品属性和居住功能，住房子而不是炒房子。
发展租赁市场，是要回归居住便利，就是回归租房方便租户的特性，便于就近就便居住以及解决暂时买不起房和不想买房的消费者解决居住问题，租房子而不是只能买房子。
房企转型升级，是要回归品质和服务，为客户提供优质住宅产品和满意的服务，让消费者住好房子而不是差房子，享受优质服务和满意的生活体验，而不是低水平服务甚至无服务。
中国经济高质量发展、满足人们美好生活的居住需求、加快疫情下和疫后的经济恢复和增长，需要房地产行业担当重任。只要我们大家继续努力，一定能够迎来以优质环保、房住不炒、居住便利为标志，而不是以房价大涨、炒客大赚、房企挣大钱挣快钱为特征的房地产健康发展的“铂金时代”。
侯云春，全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任、党组成员、研究员，中国企业评价协会会长，曾出任国家经贸委秘书长、国务院研究室副主任，参加党中央、国务院和部委一些重要文件的起草工作。