8月28日，中央财经大学管理科学与工程学院（原投资经济系）城市与房地产管理系教授易成栋应邀出席由中国房地产评估师与房地产经纪人学会举办的线上“2020中国房地产经纪年会”。会长杜鹃，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长王策在开幕式上致辞。副会长兼秘书长柴强主持开幕式。各地方房地产经纪协会组织会员进行线上观看，截至直播结束，累计观看人次达55 万。围绕此次“突破与提升——大变局下房地产经纪和住房租赁发展与展望”的会议主题，易成栋教授作“打造住房租赁企业核心竞争力和护城河”的主题演讲。

会上，易成栋教授从第一个是住房租赁行业和市场概况。第二个住房租赁市场未来展望。第三个根据这个行业和市场概况和未来的趋势，存在一些问题提出来这个企业怎样提升竞争力，怎样打造护城河这三个方面展开。

住房租赁行业和市场概况

易成栋教授首先介绍了住房租赁行业和市场概况，他认为中国住房租赁行业得到了一个快速发展，在2007年以后发展公租房，这个市场租房在规范和培育过程中。和发展国家相比，我们这个国家租赁部门包括租房比例是偏低的，将来这个还是有很大的提升空间。

易成栋教授还指出租房租赁行业还存在一些客观问题受到制约，首先，住房租赁企业大部分的资金支持来自于银行贷款，虽然说融资渠道多元化，但是总体来看还是有些单一。这也是目前住房租赁企业发展存在的大问题。其次作为一个新生行业，相关的法律法规不完善，包括这些企业的名称也是五花八门，不同的名称类别需要归到不同的政府部门管理，所以行业的政策也很难统一，另外，租赁企业税收负担较重，政府部门也在探讨，怎样让租赁企业承担合理的税收以促进行业的发展。

易成栋教授说住房租赁企业盈利只有2%到3%，所以对资本市场来讲是很难产生吸引力，这也同样暴露出一个现实问题，中国是不是房价是太高了，所以导致租金偏低有这样一个关联关系。随着这个市场进一步规范，这个市场收益率应该要逐步的提高，也就是说任何一个行业都应该回归到正常收益率水平。

住房租赁市场未来展望

中国的未来租赁行业和租赁市场它的一个发展趋势，第一个发展趋势认为这个租赁需求在不断增加的，租房这个需求会更加多元化；第二个五关于租房群体肯定是进一步多元化；第三个基本上有两种类型，一种就是说自持物业，一种是IT创业派，这种模式有很大发展空间。

企业怎样提升竞争力，怎样打造护城河

关于租赁企业到底该怎样去打造自己的核心竞争力和护城河？易成栋教授指出核心要素有几个发展方面：一个企业发展可能是某一个方面特别强，某一个维度特别强。但是从一个企业角度来讲，核心竞争力是一个全方位的，你可以某一个方面很强。但是你的短板不能太弱。这里面包括你租赁企业，你这个房源一个核心获取能力，还有品质管控能力，还有供应链管理能力，每一家企业都可能根据自己优势在某一方面打造特别强。

中国住房租赁行业在这个快速发展过程中，持了很好成绩，也有一些现实的问题。作为一个行业要发展，他要获得人们对吃住生活的满意度、幸福感，必须要有一个好的行业标准，有一些好的企业是带领这个行业去提升。

此次大会对引导广大房地产经纪机构、住房租赁企业有效应对疫情带来的冲击与挑战，于变局中既能做好房地产经纪服务和住房租赁经营，又能把握好未来发展趋势，抓住契机促进行业转型升级及提升行业社会形象有很好的的指导作用。

易成栋：中央财经大学管理科学与工程学院（原投资经济系）城市与房地产管理系教授，房地产经济与管理专业硕士生指导教师，投资学专业房地产投融资理论与政策方向博士生指导教师。